Miras Yoluyla Edinilen Arsa ve Konut Satışında Vergilendirme Nasıl Olur?

Ölüm hayatın bir gerçeği. Atalarımız, “Ölüm de miras da hak demişler”. Yakınlarımızdan birinin vefatıyla zaman zaman şu tarz sorularla karşılaşabilmekteyiz:

Miras düşen bir yakınımızın vefatı sonrası varis olarak tarafımıza intikal eden gayrimenkulün sonradan satılması durumunda elde edilecek kazanç nasıl vergilendirilecektir? Vergiye tabi midir? KDV ödemesi çıkar mı?

Bu makalede bu soruların cevabını bulacaksınız. Konuyu basit ve bir örnek üzerinden izah edelim

Örnek 2 Vaka

03.05.2019 tarihinde babasının vefatı üzerine miras yoluyla iktisap edilen arsa üzerine Ahmet Bey 5 adet konut inşa ettirmiş ve konutlar 11.11.2021 tarihinde tamamlanmış ve kat mülkiyetleri Ahmet Bey adına alınmıştır.

A Vakası: 21.11.2021 tarihinde 1 adet konutu A kişisine, 1 adet konutu 01.12.2021 tarihinde B kişisine satmıştır.

B Vakası: 30.11.2021 tarihinde 5 adet konutun tamamını A kişisine aynı tarihte satmıştır.

Satışlar karlı gerçekleştirilmiştir.

Konuya İlişkin İzahat

Konuya ilişkin İdarenin yaklaşımı özet olarak aşağıdaki gibidir. Ancak yargının idarenin aksine vermiş oluğu karalar da vardır.

Öncelikle Gelir-Kurumlar vergisi açısından aşağıdaki soruları sorgulamak gerekir:

  • Ortada bir kazanç var mı?
  • Kazanç var ise kazancın türü nedir? (gelir, kurumlar, gelir ise,; ücret, serbest meslek kazancı, ticari kazanç, değer artış kazancı ..vb gibi),
  • Kazanç varsa kazancı elde eden kim? (gelir vergisine mi, kurumlar vergisine mi tabi),
  • Elde edilen kazanca ilişkin istisna-muafiyet var mı (yani vergiye tabi mi)? İstisna konu bazında muafiyet ise kişi bazında olur,

 

KDV açısından öncelikle aşağıdaki soruları sorgulamak gerekir:

  • Ortada bir mal ve/veya hizmet teslimi var mı?
  • Mal ve/veya hizmet teslimi Türkiye’de mi gerçekleşmiş (KDV’nin konusuna giriyor mu)?
  • Türkiye’de gerçekleşmiş ise KDV kanununda vergiye tabi olduğu belirtilen teslim ve hizmetler arasında mıdır? (Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti… vb çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlere ilişkin ise KDV ye tabi mi),
  • Yapılan teslim ve hizmetlere ilişkin istisna-muafiyet var mı?

Vakaların Analiz Edilmesi

Örnek vakada herhangi bir mükellefiyeti olmayan bir şahsın miras yoluyla edindiği arsa üzerine yaptırdığı konutların satışından elde edilen gelir irdelenmektedir.

Yukardaki soruları sorguladığımızda öncelikle bu kişi tüzel kişilik değildir (A.Ş veya Ltd. Şti. değil). Yani kurumlar vergisine tabi değildir. Dolayısıyla kurumlar vergisi kanununda bir şey aramamıza gerek yok.

Kişi şahıs bu sebepten bakacağımız yer öncelikli olarak gelir vergisi kanunu olacaktır. Yukarıdaki soruları sorguladığımızda ortada bir kazanç var olduğu görülmektedir.

Bu kazancın gelir vergisi kanununda hangi kazanç türüne girdiğini irdelememiz gerekir. Örnek olayımızda ele alındığında gelir vergisinde yer alan 7 kazanç türünden değer artış kazancı ve ticari kazanç türlerinden birine girebileceği tabiidir. Gelir vergisi 7 kazanç türüne bakmanızda fayda var; 1. Ticarî kazançlar, 2. Ziraî kazançlar, 3. Ücretler, 4. Serbest meslek kazançları, 5. Gayrimenkul sermaye iratları, 6. Menkul sermaye iratları, 7. Diğer kazanç ve iratlar(değer artış kazancı ve arızi kazançlar olarak iki türü var)).

Örnek olayımızda diğer 5 kazancı eledik isek kişinin elde ettiği bu kazanç değer artış kazancı mı, ticari kazanç mı irdeleyelim. İdarenin vermiş olduğu özelgelerde gelir vergisi 37, 80, 81. Maddeleri incelendiğinde son ürün konut olarak satılmıştır. Yani gayrimenkul satışı gerçekleştirilmiştir. Gayrimenkul satış kazancı hangi durumlarda ticari kazanca hangi durumlarda değer artış kazancı olarak değerlendirileceği hususunu analiz etmemiz gerekmektedir.

Gelir İdaresinin Değerlendirmesi

İdarenin müstear hale gelmiş görüşüne göre GVK 37. maddesi gereği, sahibi olduğunuz gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37.nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak nitelendirilmektedir. Ticari kazanç olarak nitelenmesi durumumda elde etmenin şekli (ivazsız-miras yoluyla olup olmaması) önem arz etmemekte elde edilen kar ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmektedir. Elbette bu durumda Türkiye’de gerçekleşen ticari teslim kapsamında bir teslim olması sebebiyle KDV Kanunu’nun 1. maddesi gereği KDV hesaplanması gerekmektedir.

Bu durumda örneğimizin (A) şıkkında iki ayrı kişiye birer daire satıldığından devamlılık unsurunun varlığından bahisle elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Doğal olarak KDV de hesaplanacaktır.

Diğer taraftan gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılmaması tek seferde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil etmeyeceğinden ticari kazanç olarak nitelendirilmeyecek değer artış kazancı olarak nitelendirilecektir.

Örneğimiz (B) şıkkında varis, yapılan 5 adet konutu tek seferde aynı kişiye sattığı için bu satıştan elde edilen kazanç ticari kazanç sayılmayacaktır. Değer artış kazancına ilişkin hükümlere bakılacaktır. GVK mükerrer 80. Maddesi 6. fıkrasında; “…  6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde(8) elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.). …” hükmü gereği arsa kişiye miras yoluyla intikal ettiğinden (ivazsız intikal) arsanın konuta çevrilmesi cins değişikliği olduğu için ivazsız intikal niteliğimi değiştirmediği için (idarenin görüşü bu yöndedir) üzerine yapılan konutların tek seferde tek kişiye satılmış olması sebebiyle değer artış kazancı olarak da vergilendirilmeyecektir. Dolayısıyla Örneğimiz (B) şıkkında varis, yapılan 5 adet konutu tek seferde aynı kişiye sattığı için bu satıştan elde edilen kazanç hiçbir şekilde vergilendirilmeyecektir. Ticari kazanç olmadığı için söz konusu teslim için KDV de hesaplanmayacaktır.

Konuya ilişkin özelge linki aşağıdaki gibidir. Özelgeye ilişkin özet açıklama aşağıya alınmıştır.

https://www.gib.gov.tr/node/96369

“… Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen arsanın, cins tashihi yapılarak konuta çevrilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır.” açıklamalarına yer verilmiştir.

Gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37.nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. …”

Sonuç ve Özet

Konuyu mantık çerçevesinde baktığınızda a şıkkında daha az daire satan daha çok vergilendiriliyor. b şıkkında daha çok daire satan vergilendirilmiyor gibi görünebilir. Ancak kanun koyucu ticari kazancı devamlılık varsa ticari kazançtır şeklinde kodlamış dolayısıyla a şıkkında bir daire satılmış sonra farklı tarihte peşinden bir daire daha satılmış ve devamında satılacak halen 3 daire daha var bunu devamlılık unsuru olarak değerlendirip ticari kazanca sokmaktadır. B şıkkında 5 daire tek sefer aynı kişiye satılmış devamında satılacak başka dairede kalmamış burada bir devamlılık yok dolayısıyla değer artış kazancı olacak ancak değer artış kazancı parantez içi hükmü gereği ivazsız olarak elde edildiği için değer artış kazancı olarak da vergilendirilmeyecek, hiç vergilendirilmeyecektir.

Burada yine mantıksızlık var denebilir alırken bedelsiz almış satarken daha çok kazanç elde etmiş gibi görünse de, veraset ve intikal vergisi kanunu gereği miras yoluyla veya bağış olarak ivazsız intikallerde veraset ve intikal vergisi alınmaktadır. Bundan dolayı miras yoluyla intikal sırasında zaten veraset ve intikal vergisi alınmış durumdadır. Bu sebepten kanun koyucu ticari kazanç boyutuna girmeyen ivazsız alınan gayrimenkullerin satışından vergi almamaktadır.