02 Şubat Güncel Vergi Mevzuatı

GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASINDA YENİ DÖNEM

MHR & Partners Akademi | Yeminli Mali Müşavir Yüksel ŞARLAKKAYA

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası

Taşınmaz Satış Kazancı İstisnası (KVK Md. 5/1-e), şirket bilançolarını güçlendiren ve vergi planlamasında stratejik bir araç olarak kullanılmaktadır. Ancak 7456 Sayılı Kanun ve son düzenlemelerle birlikte uygulama şartları önemli ölçüde değişmiştir.
Özellikle 30 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete ‘de yayımlanan 49 Seri No.lu Genel Tebliğ, YMM (Yeminli Mali Müşavir) Raporunu zorunlu hale getirerek denetim mekanizmasını güçlendirmiştir.

Önemli: Artık süreç sadece tapu devri ve muhasebe kaydından ibaret değildir. Başarılı bir istisna uygulaması için enflasyon muhasebesinden fon hesabının yönetimine kadar tüm adımların profesyonelce yönetilmesi gerekmektedir.

1. İKTİSAP TARİHİNE GÖRE İSTİSNA ORANLARI
İstisna uygulamasında iktisap tarihi belirleyici faktördür:
15 Temmuz 2023 ÖNCESİ Alınan Taşınmazlar
İstisna oranı: %25
Kazancın %75’i vergilendirilir
Bu tarihten önce aktifte olan taşınmazlar için hak korunmuştur
15 Temmuz 2023 SONRASI Alınan Taşınmazlar
İstisna tamamen kaldırılmıştır
Satış kazancının %100’ü vergilendirilir.
 
2. YMM RAPORU ZORUNLULUĞU
Kapsam
49 Seri No.lu Genel Tebliğ uyarınca aşağıdaki durumlar için YMM Tasdik Raporu zorunludur:
Eşik değer: İstisnadan yararlanılan tutar 500.000 TL’yi aştığında rapor zorunludur.
Tam Tasdik Sözleşmesi Olan Mükellefler İçin
Halihazırda Tam Tasdik Sözleşmesi bulunan mükellefler için ayrı rapor düzenlenmesine gerek yoktur. İstisna şartlarına ilişkin tüm kontroller (süre, fon hesabı, tahsilat vb.) yıllık Kurumlar Vergisi Tam Tasdik Raporuna dahil edilmektedir.
3. İSTİSNADAN YARARLANMA ŞARTLARI
Vergi daireleri artık beyanı yeterli görmemekte, belgeli ispat aramaktadır. İstisna uygulamasında aranacak 5 temel şart:
3.1. İki Tam Yıl (730 Gün) Şartı
  • Taşınmazın en az 730 gün aktifte kalması zorunludur
  • Tapu ve defter kayıtlarıyla belgelenmelidir
3.2. Kazancın Doğru Hesaplanması
  • İstisna satış bedeline değil, kâra uygulanır:
    Satış Bedeli
    (-) Maliyet Bedeli
    (-) Satış Masrafları
    (-) Birikmiş Amortismanlar
    = Safi Satış Kazancı
3.3. İstisna Oranının Uygulanması
  • Safi kazancın sadece %25’ine istisna uygulanır
  • Kalan %75’i vergilendirilir
3.4. Tahsilat Şartı
  • Satış bedeli nakden tahsil edilmelidir
  • Tahsilat süresi: Satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar
  • Vadeli satışlarda bu süre aşılırsa istisna hakkı kaybedilir
3.5. Fon Hesabı Şartı
  • İstisna edilen tutar, satış yılında pasifte “549 – Özel Fonlar” hesabına kaydedilmelidir
  • 5 yıl boyunca işletmeden çekilmemelidir
  • Bu süre içinde sermayeye ilave, zarar kapatma gibi amaçlarla kullanılabilir
4. ENFLASYON MUHASEBESİ UYGULAMASI
Dikkat Edilmesi Gereken Husus
Taşınmazların maliyet bedelleri enflasyon düzeltmesine (VUK Mük. 298/A) tabi tutulduğunda:
  • Defter değeri artar
  • Kağıt üzerinde satış kârı düşer
Kritik Soru
İstisna hesaplamasında düzeltilmiş değerler mi, tarihi maliyetler mi kullanılacak?
Risk Analizi
Yanlış uygulama iki soruna yol açabilir:
1. Eksik vergi beyanı → Cezalı tarhiyat
2. Fazla vergi ödemesi → Gereksiz nakit çıkışı
Çözüm: Hesaplamaların mevzuata hakim profesyonel (YMM) tarafından yapılması
5. KONTROL LİSTESİ
İstisna uygulamasında aşağıdaki adımları tamamladığınızdan emin olun:
  • İktisap tarihi 15.07.2023 öncesi mi?
  • Taşınmaz en az 730 gün aktifte kaldı mı?
  • Satış kazancı doğru hesaplandı mı?
  • İstisna tutarı 500.000 TL’yi aşıyorsa YMM raporu alındı mı?
  • Tahsilat şartı sağlanacak mı/sağlandı mı?
  • Fon hesabına kayıt yapıldı mı?
  • Enflasyon düzeltmesi ve yeniden değerlemeler doğru uygulandı mı?
6. SONUÇ VE ÖNERİLER
Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası, bütüncül bir vergi planlama sürecidir. Başarılı uygulama için:
1. Profesyonel destek alın: 500.000 TL üzeri tutarlar için YMM raporu zorunludur
2. Belgeleri saklayın: Tüm tapu, banka, muhasebe kayıtlarını düzenli tutun
3. Süreleri takip edin: Tahsilat ve fon hesabı süreleri kritiktir
4. Tam tasdik avantajı: Tam Tasdik Sözleşmesi olan mükellefler için süreç daha kolaydır
Hatırlatma: 49 Seri No.lu Tebliğ ile gelen YMM Raporu zorunluluğu, bu konudaki denetimin sıkılaştığını göstermektedir. İstisnadan faydalanırken cezai yaptırımlarla karşılaşmamak için süreci profesyonel denetimde yönetmeniz önerilir.
Yasal Uyarı: Bu doküman genel bilgilendirme amaçlıdır. Spesifik durumunuz için mutlaka etkin bir uzmana  danışınız.

Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için vergi uzmanlarımızla iletişime geçin!

İlginizi çekebilecek diğer içerikler:

 

Tags: