İnşaat KDV İadelerinde Maliyetlere İlişkin Eksiklik Yazıları ve Çözüm Önerileri

Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat, KDV iade alacağına en çok konu alan sektörlerin başında gelmektedir. İnşaat KDV iade alacaklarında Vergi İdaresinin inşaat maliyetlerine ilişkin eksiklik yazılarının içeriği merak edilen konulardan biridir. Bu eksiklik yazılarına muhatap olmamak, hızlı ve sorunsuz bir şekilde KDV İadesini alabilmek için Yeminli Mali Müşavir (YMM) KDV iadesi tasdik raporlarında dikkat edilmesi gereken en önemli hususlar ve çözüm önerileri bu makalede izah edilecektir.

Konut KDV İade Alacağı Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen KDV Konusu

 

İndirimli orana tabi konut iadelerine ilişkin olarak Katma Değer Vergisi (KDV) Genel Uygulama Tebliği’nin II.B.3. bölümünde yüklenilen KDV ile ilgili olarak genel düzenlemeler yapılmış olup ayrıca uygulamaya özelgelerle yön verilmeye çalışılmıştır. Tebliğ ve özelgelerle düzenlenmeyen münferit konulara ise her vergi dairesi kendi yorumuna göre uygulama yapmaya çalışmaktadır.

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nin ilgili düzenlemeleri III.B.3.1.3. İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen KDV bölümünde yapılmıştır:

Buna göre;

  • Buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) mahiyette olup, bunların teslimi konut tesliminden bağımsız bir teslim olarak değerlendirilecektir. Dolayısıyla sözkonusu eşyaların teslimi için bu eşyaların tabi olduğu KDV oranı uygulanacak ve konut ile birlikte teslim edilen söz konusu eşyaların temininde yüklenilen KDV, genel esaslara göre indirim konusu yapılacak, ancak iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

 

  • Konutun inşasında kullanılan kombi, cambalkon, duşteknesi, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duşbaşlığı, panel radiator gibi eşyalara ilişkin yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilebilecektir.

 

  • Konutların ortak kullanımına ait olan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

 

  • Arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür.

 

  • Stoklarda yer alan mallara ilgili olarak yüklenilen vergilerin, gerçekleşen indirimli orana tabi işlemlere ilişkin iade hesabına dahil edilmesi mümkün değildir.

 

  • Amortismana tabi iktisadi kıymetler nedeniyle yüklenilen vergilerden, sözkonusu iktisadi kıymetlerin indirimli orana tabi işlemlerde kullanılması kaydıyla, iade hesabına pay verilmesi mümkündür.

 

  • İndirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesinden sonra, işlemle ilgili olarak yapılan garanti, reklam, royalty, know-how, isim hakkı, ciro primi gibi harcamalar ve iskontolar nedeniyle satıcılar tarafından yüklenilen KDV indirim hesaplarına dahil edildiği vergilendirme dönemine ilişkin iade hesabında dikkate alınabilir.

 

Bir inşaat şirketinin yapmış olduğu konutlardaki vestiyer, banyo dolabı, mutfak dolabı, makine dolabı ve gömme dolabın ölçülü ve gömme şeklinde montajının yapıldığı, dolaplar başka bir yere taşınmak istenirse hem ölçüsü itibarıyla hem de sökülme sırasında deformasyon meydana geldiğinden başka bir yere montajının mümkün olmadığı belirtilerek, söz konusu dolaplara ilişkin yüklenilen KDV’nin iadesinin talep edilip edilemeyeceği hususundaki Talebi üzerine İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 10.05.2019 Tarih ve 39044742- 130 [Özelge]-E.394488 Sayılı Özelgesinde, mutfak dolabı ve banyo dolabının sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılmasının mutad olmaması ve konut yapımı için zorunlu harcama niteliğinde olması nedeniyle, söz konusu dolap teslimleri konut tesliminden bağımsız bir teslim olarak değerlendirilemeyeceğinden bunlar için yüklenilen KDVnin iade hesabına dahil edilebileceğini belirtmiştir.

Ancak KDV Genel Uygulama Tebliği’nde mobilya ve vestiyer gibi eşyalara ilişkin yüklenilen KDV’nin iade hesabına dahil edilemeyeceği belirtilmiş olduğundan; vestiyer, makine ve gömme dolabına ilişkin yüklenilen KDV’nin iade hesabına dahil edilmesinin mümkün olmadığı yönünde görüş vermiştir.

Vergi İdaresinin İnşaat Maliyetleri Hakkındaki Eksiklik Yazıları

 

1. İnşaat Maliyeti ile İlgili Eksiklik Yazıları

 

İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iade alacaklarına ait yazılan Yeminli Mali Müşavir (YMM) KDV iadesi tasdik raporlarında en çok karşılaşılan eksiklik yazıları inşaat maliyeti ile ilgili olanlarıdır. Esasen vergi daireleri bu konuda maliyetin detaylandırılması, birim maliyet, birim satış fiyatı ve karlılık oranı rakamlarını talep etmektedir.

Bu konuda vergi dairesine sunulan YMM KDV İadesi Tasdik Raporundaki örnek bir tablo aşağıya alınmıştır:

İnşaat Maliyetı̇ Hakkında Raporda Yer Veri̇lecek Unsurlara İlişkin Örnek Tablo (TL)

Yükleni̇me Alınan ( KDV’li̇ mali̇yet)

25.025.367,78

Yüklenim Dışı (KDV’si̇z mali̇yet) (i̇şçi̇li̇k)

966.941,92

Yüklenim Dışı (KDV’si̇z mali̇yet) (kira yardımı)

3.709.334,39

Yüklenim Dışı (KDV’si̇z mali̇yet) (di̇ğer)

2.167.125,52

Yüklenim Dışı (KDV’li mali̇yet) (çevre düzenlemesi)

374.244,86

Yüklenim Dışı (KDV’li mali̇yet)  ((ankastre)

240.889,83

Yüklenim Dışı (KDV’li mali̇yet) ((diğer)

231.352,85

Arsa maliyeti

21.264.425,22

Toplam inşaat maliyeti

53.979.682,37

 

Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere; idare, iade talep edilen inşaatın toplam maliyeti 53.979.682,37 TL ise bundan yüklenime alınan faturaların toplam matrahı olan 25.025.367,78 TL düşüldükten sonraki maliyetlerin nelerden oluştuğunu görmek istemektedir.

Diğer taraftan iade talep edilen inşaatın satışı yapılan kısmının kâr marjını talep etmekte, çok düşük kâr marjı olan ya da zarar beyan edilen inşaatlar ile ilgili olarak izahat istenmektedir. Bu konuda ilgili raporların işlem sürecini uzatmaması bakımından düşük kâr marjının ya da durumunun açıklama ve belgelerle vergi idaresinin ikna edilmesinde fayda bulunmaktadır.

 

2. Arsa Sahibine Kesilen Faturalar

 

İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iade alacaklarına ait yazılan YMM KDV iadesi tasdik raporlarında en çok karşılaşılan eksiklik yazılarından bir diğeri de arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin emsal bedelinin nasıl tespit edildiğne ilişkindir.

3065 Sayılı KDV Kanunu’nun 27. maddesinin 6 nolu bendinde; arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan 2. sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarın esas alınacağı belirtilmiştir

Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere; iade konusu edilen inşaatın toplam fiili maliyeti (53.979.682,37 TL-21.264.425,22 TL)= 32.715.257,15 TL olup birim m2 maliyeti (32.715.257,15 TL/15.444,82m2)=2.118,20TL’dir.

Arsa sahiplerine toplam 9.100,39 m2 büyüklüğündeki 50 daire teslim edilmiş olup birim m2 başına uygulanan emsal bedel (21.264.425,22TL/9.100,39m2)=2.336,64TL’dir.

Görüldüğü üzere; arsa sahiplerine teslim edilen 50 adet daire toptan satış olarak kabul edilmiş olup uygulanan emsal bedel maliyet bedeline (2.336,64/2.118,20)=%10,31 oranında (VUK 267.maddesindeki 2.sıraya göre %5) zarar ilave yapılmak suretiyle tespit edilmiştir.

Arsa sahibinin KDV mükellefiyeti yoksa gider pusulası düzenlenmelidir. Zira son zamanlarda indirimli orana tabi konutlara ait KDV iadelerine ait yazılan YMM KDV iadesi tasdik raporları için en çok eksiklik yazısı yazılan konuların başında gider pusulası ilk sıralarda gelmektedir. Eğer arsa sahipleri adına gider pusulası düzenlenmemişse konu hakkında vergilendirme servislerine servis notu ile bilgi verilmekte ve özel usulsüzlük cezası kesilmesi sağlanmaktadır.

3. İnşaat Maliyeti Birim Hammadde Analizi

 

İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iade alacaklarına ait yazılan YMM KDV İadesi Tasdik Raporları için yazılan eksiklik yazıları konularından bir diğeri de iadesi talep edilen inşaata ait birim hammadde analizini ilişkindir.

Bu konuda her inşaata özgü olarak birkaç hammadde sınıfına göre hammadde maliyet analizi yapılmalıdır. Örnek bir hammadde analiz tablosu aşağıdaki gibi olabilir:

MALZEME ADI

BİRİM

MİKTAR

BİRİM MİKTAR

TUTARI (TL)

DEMİR

Kg

727.010,00

47,07

2.440.815,58

BETON

M3

8.662

0,56

2.438.548,92

PARKE

TL

0,00

0,00

395.841

SERAMİK

TL

0,00

0,00

887.067,74

YTONG-TUĞLA

TL

0,00

0,00

555.440,67

KALIP İSKELE VİNÇ

TL

0,00

0,00

97.410,98

ASANSÖR (BAKIM ONARIM VB DAHİL)

TL

0,00

0,00

317.350

İZOLASYON DIŞ CEPHE

TL

0,00

0,00

561.360,05

DOĞALGAZ

TL

0,00

0,00

703.793,28

PROJE MÜHENDİSLİK YAPI DENETİM

TL

0,00

0,00

660.160,28

HAFRİYAT YIKIM

TL

0,00

0,00

470.084,75

ELEKTRİK TESİSAT

TL

0,00

0,00

789.173,84

SIHHİ TESİSAT

TL

0,00

0,00

735.291,75

DİĞER MALZEMELER

TL

0,00

0,00

750.424,73

HAKEDİŞ BEDELİ (KABA İNŞ. İNCE IŞLER)

TL

0,00

0,00

6.371.090,64

PVC- CAM PROFIL

TL

0,00

0,00

842.373,07

KERESTE PLYWOOD

TL

0,00

0,00

19.720,00

MERMER

TL

0,00

0,00

747.814

MOBİLYA

TL

0,00

0,00

4.482.937,27

GENEL GİDER

TL

0,00

0,00

717.810,23

GENEL GİDER ATİK

TL

0,00

0,00

40.859,00

TOPLAM

TL

0,00

0,00

15.025.367,78

 

Buradaki hammadde sınıfları ihtiyaca göre farklı isimler altında olabilir. İdarenin özellikle üzerinde durduğu hammadde sınıfları demir ve beton olup yazımızın aşağıdaki bölümünde daha detaylı bilgiler verilecektir. Özellikle demir ve beton dışındaki hammaddelerden miktar olarak sayılabilecek hammaddeler belirlenmeli, miktar olarak sayılması zor olan hammaddeler için TL tutarları tespit edilmelidir.

Miktar olarak sayılabilecek hammaddeler olarak;

-Parke (metrekare),

-Mutfak Dolabı (metretül),

-Banyo Dolabı (metretül),

-Asansör (adet),

-Çelik Kapı (adet),

-Panel Kapı (adet),

-Kombi (adet),

-Petek (metre),

-Duşakabin (adet),

-Seramik (metrekare),

-Batarya (adet),

Özellikle parke konusunda bir tespit yapmak gerekirse şu hesaplama rehber olabilir. Yapı ruhsatındaki ortak alan hariç inşaat büyüklüğü binanın dıştan dışa ölçümü yapılarak belirlenmektedir. Bu büyüklüğün yaklaşık %80- 85’i içten içe alanı vermektedir. İçten içe başka bir deyişle süpürülebilir alanın ise yine yaklaşık %80-85’ine parke döşenebilmektedir. Örneğin ortak alan hariç 1.000,00 m2 büyüklüğündeki inşaat için yaklaşık (1.000,00 x 0,80 x 0,80) = 640,00 metrekare parke kullanılabilir.

 

4. Demir – Beton Kullanım Miktarı ile İlgili Eksiklik Yazıları

 

İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iade alacaklarına ait yazılan YMM KDV İadesi Tasdik Raporları için yazılan eksiklik yazıları konularının başında demir ve beton kullanım miktarlarının yüksekliği gelmektedir.

Bazı eksiklik yazısı örnekleri aşağıdaki gibidir:

Yüklenilen beton ve demir kullanım oranlarının meslek odalarından alınan ortalama oranların (1m2= 0,43 m3 beton, 1m2= 34kg demir) üzerinde olmasının izahı gerekmektedir. YMM Raporunda inşaatın temel girdileri olan beton ve demir kullanımı hakkında bilgi verilmediği tespit edilmiştir. İlgili meslek odası verilerine göre hesaplama yapılması ve girdilerin uyumunun izahı gerekmektedir. İnternette yapılan araştırmalarda yapı alanlarında kullanılan; Demir 34kg/m2, Hazır beton 0,43 m3/m2 verileri dikkate alındığında kullanılan demir ve hazır beton tutarlarının fazla olduğu kanaati hasıl olduğundan düzeltme yapılması gerekmektedir.

İnşaatın temel girdisini oluşturan demir, beton vb. malzemenin kullanılan miktarlarının yapımı için yeterli olup olmadığının izahı gerekmektedir. İlgili meslek odası verilerine göre beton ve demirin kullanım miktarlarının hesaplama bilgilerinin ibrazı gerekmektedir. Yüklenim listesinde yer alan beton ve demir kullanımının metraj hesabının yapılması gerekmektedir. (Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 09.04.2016 tarih ve 29679 sayılı Tebliği Yapı yaklaşık birim maliyeti hesabının dikkate alınması)

Yukarıda yer alan eksiklik yazısı örneklerinden görüleceği üzere; idare, demir için 34 kg/m2, beton içinde 0,43 m3/m2 verilerini karine olarak kabul etmektedir. Eğer iade konusu edilen inşaat için başkaca bir veri bulunmaması halinde yüklenim tutarlarının bu miktarlara göre revize edilmesinde yarar görülmektedir.

Ancak bu tutarlar mutlaka kesin olarak uygulanacak tutarlar değildir. Demir ve beton kullanım miktarlarının yukarıdaki tutarların üzerinde olması halinde mimar ya da inşaat mühendisinden tasdikli bir metraj tablosu eksiklik cevap yazısı ekinde verilmelidir. Bazı dosyalarda idare tarafından projenin onaylı ozalit fotokopisi istenmekte ve demir-beton kullanım miktarları kontrol edilmektedir.

Diğer taraftan bazı inşaat projelerinde arsanın yapısı gereği fore kazık ve perde beton kullanılabilmektedir. Bu durumda fore kazık ve perde betonun imalinde kullanılan demir ve beton miktarları normal kullanım miktarlarına ilave edilmelidir. Bu nedenle fore kazık ve perde betonun yapı ruhsatları da istenerek demir ve beton miktarları tespit edilmelidir,

İnşaat işlemlerinin safhaları düşünüldüğünde ilk olarak yıkım, hafriyat, kazı işlemleri daha sonra temel atma ve kaba inşaat işleri en son olarak daire içi ince işçiliklerden oluşmaktadır. Ancak yüklenim listesi tarih sırasına göre tetkik edildiğinde herhangi bir hafriyat yıkım kazı işlemleri yapılmadan sırası ile “Petek, Hazır Beton, Demir, Fayans Yapıştırıcı, Kireç, Mutfak Dolabı” gibi yüklenimlerin sıralamasının inşaatın ilerleyişine göre aykırılık oluşturduğundan konunun izahı ile gerekli düzeltmelerin yapılması gerekmektedir.

5. Yapı Ruhsatında Yer Alan Maliyet Hakkında Yazılan Eksiklik Yazıları

 

İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iade alacaklarına ait yazılan YMM KDV İadesi Tasdik Raporları için yazılan eksiklik yazıları konularından biri de yapı ruhsatındaki maliyet ile rapordaki maliyet arasında tutarsızlıklardır.

Yapı ruhsatında yer alan toplam inşaat maliyeti ile raporda yer alan inşaat maliyeti arasında oransızlık olduğu tespit edilmiş olduğunda gerekli düzeltme ya da izahatın yapılması gerekmektedir. Hesaplanacak “birim m2 maliyetlerinin “Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirlediği yapı yaklaşık maliyeti ile uygun olduğunun değerlendirilmesi, rapor metnindeki birim m2 maliyet rakamın ile yapı ruhsatında belirtilen birim m2 maliyet rakamları arasında büyük bir fark olduğu görülmüş olup durumun izahı gerekir. Yapı ruhsatındaki maliyet tutarına bazı maliyet kalemlerinin dahil olmaması nedeniyle ile inşaatın reel maliyeti arasında önemli farklılıklar oluşmaktadır. Bunlar:

  • Yüklenime Dahil Olmayan Bazı Giderler (İşçilik Giderleri, Finansman Giderleri, Ruhsat Harçları vb.),
  • Kentsel Dönüşüm Kira Ödemeleri,
  • Arsa sahibi Dairelerinde Kullanılan Malzeme Fiyat Farkları
  • Arsa Maliyetinin Emlak Vergisi Tarhına Esas Değeri
  • Konjonktürel Gelişmeler Sonucu Oluşan Malzeme ve Finansman Maliyetleri
  • İnşaatın Uzun Zaman Sürmesi Nedeniyle Oluşan Fiyat Farkları

 

6. Yapı Ruhsatında Yapının Sınıfının Neden 1.Sınıf Olmadığı Hakkında İstenilen İzahat

 

Emlak Vergisi Genel Tebligindeki gruplandırmaya göre “22.Mesken Binaları 1.Sınıf” ifadesi yapı ruhsatında yapının sınıfınında 1.Sınıf olarak belirtilmesini gerekli kılmamaktadır. Emlak Vergisi Genel Tebliğindeki gruplandırma (Lüks-1.Sınıf-2.Sınıf-3.Sınıf-Basit) “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük”ün 10. Maddesine göre yayımlanan “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel” ile belirlenmiştir. Halbuki yapı ruhsatındaki yapı sınıfları “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ile belirlenmiştir. Böylece emlak vergisi hesabında dikkate alınacak inşaat sınıfı ile yapı ruhsatındaki yapının sınıfının aynı olması mümkün değildir.

7. Rapordaki Arsa Maliyeti ile Yapı Ruhsatındaki Arsa Maliyeti Arasında Neden Farklılık Olduğu Konusunda İstenen İzahat

 

İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iadelerine ait yazılan YMM KDV iadesi tasdik raporları için yazılan eksiklik yazıları konularından sonuncusu rapordaki arsa maliyeti ile yapı ruhsatındaki arsa maliyeti arasındaki neden farklılık olduğudur. Yapı ruhsatında arsa bedeli olarak yer alan tutar arsanın rayiç bedeli değil emlak vergisi tarhına esas değeridir. Rapordaki arsa maliyeti, arsa sahibine teslim edilen kısımlar için 3065 Sayılı KDV Kanunu’nun 27. Maddesinin 6 nolu bendine göre belirlenmiş değeridir.

 

Sonuç ve Özet

 

İndirimli orana tabi konutlara ait KDV iadelerine ait yazılan YMM KDV iadesi tasdik raporları için inşaat maliyeti ile ilgili eksiklik yazıları konularına yukarıda değinmeye çalıştık.

Eksiklik yazıları başlıklarını kısaca hatırlamak gerekirse şu şekilde kısa başlıklar halinde özetleyebiliriz:

  1. İnşaat maliyeti için detaylandırma yapılması ve birim maliyet, birim satış fiyatı, karlılık oranı hesaplaması,
  2. Arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin emsal bedelin tespiti,
  3. İnşaata ait birim hammadde analizi yapılması,
  4. Demir ve beton kullanım miktarlarının tespiti,
  5. Yapı ruhsatındaki maliyet ile rapordaki maliyet arasında tutarsızlık,
  6. Yapı ruhsatında yapının sınıfının neden 1. sınıf olmadığı,
  7. Rapordaki arsa maliyeti ile yapı ruhsatındaki arsa maliyeti arasında fark bulunması.

 

Yukarıda yer alan eksiklik yazılarına ilgili bölümlerde yapılan açıklama ve hesaplamalar doğrultusunda cevap verilmesi durumunda YMM (Yeminli Mali Müşavir) KDV iadesi tasdik raporlarının daha kısa sürede sonuçlandırılabileceği düşünülmektedir.